Die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) ist ein wichtiges Instrument im Münchner Wohnungsbau. Sie wird bei allen Bebauungsplänen angewendet, die Kosten und Lasten auslösen und zu einer deutlichen Bodenwertsteigerung für die planungsbegünstigten Eigentümer und Eigentümerinnen führen. Mit einem Baukastenmodell wurde die SoBoN am 28. Juli 2021 fortgeschrieben.

Das Grundmodell

• ▪ Auf privaten Flächen entstehen vom neu geschaffenen Wohnbaurecht 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment, 20 Prozent freifinanzierter Mietwohnungsbau und nur noch 20 Prozent freifinanzierte Eigentumswohnungen.
• ▪ Die Bindungsdauer für den geförderten, preisgedämpften sowie freifinanzierten Mietwohnungsbau beträgt künftig immer 40 Jahre.
• ▪ Im Grundmodell beteiligen sich die Planungsbegünstigten mit 175 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche an den Kosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur.

Durch den Baukasten haben die Planungsbegünstigen zudem die Möglichkeit, dieses Grundmodell zu verlassen und die Schwerpunkte in den vier Grundbausteinen, also Förderquote, Aufteilungsbeschränkung, Bindungsdauer, Sozialer Infrastrukturkostenbeitrag, individuell anders zu setzen. Dabei können ergänzend zwei Sonderbausteine zur Anwendung kommen, die zusätzliche Punkte durch den Verkauf von insbesondere geförderten Wohnbaurechtsflächen an die Landeshauptstadt München oder an Genossenschaften beziehungsweise Mietshäuser-Syndikate ermöglichen.

Gerade der Verkauf an die Landeshauptstadt München führt dazu, dass bezahlbarer Wohnraum dauerhaft bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder durch Konzeptvergabe in Erbpacht langfristig bei Dritten entstehen kann.

Die SoBoN kommt seit 1994 in München zum Einsatz

Mit der SoBoN betrat die Landeshauptstadt München im Jahr 1994 als eine der ersten Städte Deutschlands bodenpolitisches Neuland. Dadurch sollten die Akteure der Wohnungswirtschaft an den Kosten und Lasten der Baurechtsschaffung im Rahmen der Bebauungsplanverfahren beteiligt werden, wenn damit zugleich erhebliche Bodenwertsteigerungen einhergehen. Diese SoBoN hat sich seit ihrer Einführung bewährt und dazu beigetragen, dass - seit im Zusammenhang mit der Ausweisung von neuem Baurecht auf Flächen, die mit der SoBoN entwickelt wurden - über 59.000 Wohneinheiten in München entstanden sind.

Aufgrund des weiterhin starken Drucks auf den Wohnungsmarkt gerade im unteren und mittleren Preissegment war es jedoch notwendig, die SoBoN nach der letzten Fortschreibung 2017 insbesondere mit dem Ziel der Schaffung von mehr langfristig gesichertem und bezahlbarem Wohnraum weiterzuentwickeln.